ORIENTAÇÃO 14 - PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ALUGUEL(4)

• 10) No caso de um contrato em vigor, com aluguel em dia, o proprietário tem o direito de pedir o imóvel? O inquilino tem direito a uma indenização?

Resposta: A nova lei ajusta a Lei do Inquilinato ao novo Código Civil, estabelecendo a proporcionalidade da multa rescisória quando o imóvel alugado for devolvido antecipadamente. Se o inquilino decidir entregar após 18 meses de uso, um imóvel alugado por 30 meses com multa rescisória no valor de três meses de aluguel, pagará apenas a multa proporcional ao tempo que faltaria para cumprir a totalidade do contrato. Outra novidade é a exigência de que o locador pague ao inquilino uma indenização, caso ele tenha pedido a desocupação do imóvel para um dos fins permitidos na lei como, por exemplo, o uso próprio, e não comprove que usa o imóvel conforme declarou que faria.

11) Com a nova Lei do Inquilinato, o que muda em relação ao fiador? E quando mudam os locatários o contrato precisa ser refeito?

Resposta: O fiador poderá desistir da prestação da fiança em caso de prorrogação do contrato por tempo indeterminado. Ele continua, no entanto, respondendo pela fiança pelo prazo de 120 dias a partir da data da comunicação da desistência ao proprietário do imóvel. O locador também poderá exigir um novo fiador ou garantia, caso o atual entre em processo de recuperação judicial.

Quando mudam os locatários o contrato não precisa ser refeito. Pode-se simplesmente fazer um adendo, informando a mudança dos locatários.

Aguarde novas postagens sobre ALUGUEL.

ORIENTAÇÃO 13 - PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ALUGUEL(3)

• 7) O inquilino que atrasa o aluguel pode ser despejado, dentro da nova Lei do Inquilinato?

Resposta: Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel.

Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida. Julgada a ação de despejo, se o proprietário vencer, o juiz deve expedir imediatamente um mandado de desocupação do imóvel, concedendo 30 dias para o inquilino sair voluntariamente.

Com a mudança, a expectativa é de que o tempo médio para a retomada do imóvel caia, no máximo, para quatro meses. Ainda na ação de despejo, a caução exigida do locador em caso de desocupação do imóvel por força de liminar cairá do valor equivalente a 12 meses de aluguel para seis meses.

• 8) No caso do proprietário querer vender o imóvel, o inquilino tem prioridade?

Resposta: Quando o locador quiser vender, ceder ou dar em pagamento o imóvel locado, o locatário terá preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, o locador deverá dar ciência ao inquilino, por via de notificação judicial, cartorária ou por carta com Aviso de Recebimento (AR). O direito de preferência do locatário terminará após 30 dias da notificação, se não manifestar ao locador, claramente, a aceitação integral dos termos da proposta. Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do locatário.

• 9) Se o proprietário não quiser renovar o contrato, em quanto tempo o inquilino terá de deixar o imóvel?

Resposta: Primeiro vamos deixar claro que a situação é regida pela Lei no 8.245/91 e, portanto, não existe essa história de três meses ou 90 dias para desocupar o imóvel. Esta regra somente é válida se o imóvel for vendido e o comprador desejar encerrar o contrato de locação. Aí sim são 90 dias de prazo. Se o contrato, por exemplo, se encerrar no dia 16 de janeiro de 2011, no dia seguinte, ou seja, 17, as chaves deverão ser entregues. O prazo de 30 dias para desocupar não é obrigatório quando se trata de término de contrato e, portanto, o proprietário não tem obrigação de concedê-lo a ninguém. Portanto, ele pode pedir o imóvel por escrito, informando que não deseja continuar a locação. Se o inquilino precisar de prazo para sair deverá fazer um acordo com ele. Não havendo consenso, será notificado judicialmente. Nesse caso, as custas do processo serão do locatário. Se o proprietário não pedir o imóvel até 30 dias depois de terminado o contrato, este se renovará, automaticamente, e somente em casos especiais é que o locador poderá pedir o imóvel.


Aguarde novas postagens sobre ALUGUEL.

ORIENTAÇÃO 12 - PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ALUGUEL(2)

• 4) O inquilino desempregado, sem condições de pagar o aluguel, pode ser despejado?

Resposta: Sim. Ele poderá ser despejado, pois está descumprindo sua parte no contrato de locação do imóvel, que é o pagamento do aluguel. O artigo 9o da Lei no 8.245/91 diz que a locação também poderá ser desfeita, em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. Caso o cidadão se encontre nesta situação, seria mais prudente entrar em contato com o proprietário do imóvel ou com a administradora e promover uma negociação.

• 5) As cotas extras de um condomínio devem ser pagas pelo proprietário do imóvel ou pelo inquilino?

Resposta: É de responsabilidade do inquilino o pagamento pontual do aluguel, das contas de luz, água, telefone, saneamento básico etc. Se for condomínio, são também de responsabilidade do inquilino as despesas ordinárias, que são material de limpeza, salários de funcionários, conservação e manutenção do elevador e das partes elétrica e hidráulica, além do seguro contra incêndio.

Agora, são de responsabilidade do proprietário, as chamadas despesas extraordinárias, ou seja, pintura interna ou externa, lavagem externa do prédio, instalação de grades ou porteiro eletrônico, grandes reparos em geral e tudo o mais que signifique benfeitoria ou material permanente. Por exemplo: o IPTU, em princípio, é de responsabilidade do proprietário, mas a lei permite que seja repassado ao inquilino, desde que esteja no contrato.

• 6)O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos de locação?

Resposta: O Código garante a proteção contratual, quando as cláusulas do contrato não forem cumpridas ou quando forem prejudiciais ao consumidor. Neste caso, as cláusulas podem ser anuladas ou modificadas por um juiz. 
Vale lembrar que existem outras leis que normatizam a relação entre locador e locatário. Todas devem ser respeitadas.

Aguarde novas postagens sobre ALUGUEL.

ORIENTAÇÃO 11 - PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ALUGUEL(1)

• 1) Uma administradora pode colocar na justiça um proprietário ou inquilino que esteja em débito com a taxa de condomínio?

Resposta: Sim. Cabe ao proprietário ou ao inquilino arcar com as despesas de condomínio, segundo o que foi acordado no contrato. E caso haja inadimplência, esta poderá ser cobrada judicialmente, lembrando sempre que existe uma decisão no Superior Tribunal de Justiça (STJ) que diz que as despesas decondomínio em atraso devem ser pagas por quem comprou o imóvel (preste muita atenção nisso!), e não pelo antigo proprietário, mesmo que o contrato ainda não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O entendimento é do ministro Carlos Alberto Menezes, da 3a Turma do STJ.

• 2) Quais são as despesas que cabem ao inquilino?

Resposta: O pagamento de impostos, taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio é dever do dono do imóvel, salvo disposições contrárias em contrato. Grande parte dos proprietários coloca esta responsabilidade para o inquilino, mas isso tem de estar no contrato. Contudo, mesmo que o contrato não tenha cláusula a respeito, o pagamento pelo inquilino caracteriza acordo entre as partes. No caso do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o inquilino pode seguir o plano da prefeitura, pagando a parcela única ou mensalmente. Lembrando que despesas adicionais de condomínio como reforma do prédio, por exemplo, estão a cargo do locador (dono do imóvel). De acordo com a legislação relativa à cobrança de aluguel (Lei no 8.245/91), as despesas com informações cadastrais sobre o pretendente à locação de imóvel e seu fiador devem ser pagas pelo proprietário e não pelo inquilino.

• 3) O inquilino pode rescindir o contrato sem ônus?

Resposta: O inquilino pode ficar isento da multa se houver acordo entre as partes ou se a rescisão do contrato decorrer de transferência de emprego para outra localidade, feita pelo seu empregador.




Aguarde novas postagens sobre ALUGUEL.

ORIENTAÇÃO 10 - Oferta não cumprida

Quando não houver cumprimento à oferta, por parte do fornecedor, como a não entrega no prazo, ou envio de produto diferente do escolhido, entre outros casos, o consumidor deve observar o que estabelece o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor, que diz :

Se o fornecedor de produtos ou serviços recusar cumprimento à oferta, apresentação ou publicidade, o consumidor poderá, alternativamente e à sua livre escolha:

I – exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta, apresentação ou publicidade;

II – aceitar outro produto ou prestação de serviço equivalente;

III – rescindir o contrato, com direito à restituição de quantia eventualmente antecipada, monetariamente atualizada, e a perdas e danos. "

ORIENTAÇÃO 9 - Desistência de compra feita fora do estabelecimento comercial

                                                     

De acordo com o artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor, sempre que o consumidor adquirir um produto fora do estabelecimento comercial, (por telefone, a domicílio, através de internet, etc), ele tem um prazo de sete (7) dias, a contar da data da aquisição ou do recebimento do produto, para desistir da compra.

É conveniente que o pedido de rescisão seja formalizado (por escrito), junto ao fornecedor, guardando-se uma via protocolada, para a eventualidade de futuro questionamento.

ORIENTAÇÃO 8 - Empresa fechou ou faliu.

Algumas considerações para o caso do consumidor que tem pendências com empresa que fechou ou entrou com pedido de falência:


havendo declaração de falência é importante identificar e procurar conversar com o síndico da massa falida e se possível em grupo. O síndico normalmente estabelece orientações sobre o procedimento a ser observado. Se o serviço foi realizado, os pagamentos seguem normalmente. Se não, geralmente suspende-se o pagamento e por meio de advogado procede-se o que se chama de "habilitação" que vem a ser a inscrição no rol dos credores;
as pessoas lesadas pela falência ou fechamento podem também obter informações sobre a empresa quando comercial, na junta comercial e quando civil, nos cartórios, visando a identificação dos sócios ou proprietários e a conseqüente desconsideração da personalidade jurídica pelo judiciário para ressarcir prejuízos causados aos consumidores;
se possível, deve tentar identificar se outra empresa do ramo está adquirindo a "carteira" em aberto. Em geral, essa informação é repassada pela própria empresa;
quando uma empresa sob ação fiscalizatória do Banco Central (como por exemplo Consórcios, Bancos, Financeiras) se encontra em processo de liquidação, o consumidor deve recorrer ao próprio Banco Central para a devida orientação a respeito do assunto. Internet: www.bcb.gov.br - Telefone 0800-992345.

ORIENTAÇÃO 7 - O consumidor pode se arrepender após comprar um produto?

O consumidor só pode se arrepender da compra de um produto ou da contratação de um serviço quando o negócio for feito fora do estabelecimento comercial, ou seja, venda por telefone, internet, telemarketing. Nestes casos o consumidor tem o prazo de sete dias, contados a partir do recebimento do produto ou da assinatura do contrato.

No caso de arrependimento o consumidor deverá devolver o produto.

ORIENTAÇÃO 6 - Cancelamento ou Troca de Produto sem Defeito

Cancelamento ou Troca de Produto sem Defeito


No caso de produtos que não apresentem vícios nem defeitos após a compra, será liberalidade da loja realizar a troca ou proceder ao cancelamento.


De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, o direito de exigir a troca ou cancelamento de compra estão previstos em apenas algumas situações, descritas em alguns artigos:


- art. 49 - Desistência em sete dias se a compra (ou contratação) tiver sido realizada fora do estabelecimento comercial.


- art. 18 – Quando for constatado, em 90 dias, que o produto adquirido apresentou defeito e após 30 dias o fornecedor não conseguiu saná-lo.


- art. 35 – Quando não houver o cumprimento à oferta ( ex.: não cumprimento do prazo de entrega ). O consumidor poderá escolher entre: exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro produto equivalente ou cancelar a compra.


Nos casos em que o fornecedor se compromete a proceder à troca (ou cancelamento), ele terá que cumprir com a promessa. Os valores a serem considerados deverão ser aqueles do efetivo pagamento, mesmo que o produto em questão, em decorrência de promoção, esteja sendo vendido por um preço mais baixo.


Cancelamento da compra de produto sem defeito - cobrança de taxa


Na compra de produtos que não apresentem vícios ou defeitos será liberalidade da loja atender ao pedido de cancelamento.


Assim, quando o fornecedor aceita a desistência sem que a isto esteja obrigado, ele pode cobrar uma "multa", ou seja, uma porcentagem sobre o total da compra para cobrir suas despesas com o cancelamento.

ORIENTAÇÃO 5 - Para comprar carro usado

De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, na compra de bens duráveis o consumidor tem o prazo de 90 dias para reclamar de defeitos de fácil constatação (artigo 26). Para resguardar direitos essa reclamação deve ser feita por escrito, em duas vias, guardando-se a segunda protocolada.
Essa garantia legal de 90 dias abrange todas as peças que compõem o carro, e o fornecedor não poderá se exonerar da obrigação de responder por todo o produto, conforme prevê o artigo 24 do mesmo Código: "A garantia legal de adequação do produto ou serviço independe de termo expresso, vedada a exoneração contratual do fornecedor".


Assim, deve ser observado o que estabelece o parágrafo 1º do artigo 18 da Lei:


" § 1º Não sendo o vício sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha:


I – a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso;


II – a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos;


III – o abatimento proporcional do preço...".


Multa do Antigo Proprietário


Ao adquirir o veículo o consumidor deverá recebê-lo sem quaisquer ônus pendentes, como multas ou IPVA, exceto se houver acordo em contrário no ato da compra .


Dessa forma, quando o consumidor só tem conhecimento da multa após a aquisição do veículo e constata que ela se refere a período anterior, o fornecedor deverá proceder ao pagamento e, posteriormente (se for o caso) cobrar o reembolso do antigo proprietário do veículo.