ORIENTAÇÃO 13 - PERGUNTAS E RESPOSTAS SOBRE ALUGUEL(3)

• 7) O inquilino que atrasa o aluguel pode ser despejado, dentro da nova Lei do Inquilinato?

Resposta: Em caso de contratos sem fiador, a retomada do imóvel já poderá ser pedida a partir do atraso de um aluguel.

Neste caso, a ação de despejo será suspensa se, no prazo máximo de 15 dias, o inquilino quitar integralmente a dívida. Deixa de valer o requerimento em que o locatário manifesta intenção de pagar a dívida. Julgada a ação de despejo, se o proprietário vencer, o juiz deve expedir imediatamente um mandado de desocupação do imóvel, concedendo 30 dias para o inquilino sair voluntariamente.

Com a mudança, a expectativa é de que o tempo médio para a retomada do imóvel caia, no máximo, para quatro meses. Ainda na ação de despejo, a caução exigida do locador em caso de desocupação do imóvel por força de liminar cairá do valor equivalente a 12 meses de aluguel para seis meses.

• 8) No caso do proprietário querer vender o imóvel, o inquilino tem prioridade?

Resposta: Quando o locador quiser vender, ceder ou dar em pagamento o imóvel locado, o locatário terá preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, o locador deverá dar ciência ao inquilino, por via de notificação judicial, cartorária ou por carta com Aviso de Recebimento (AR). O direito de preferência do locatário terminará após 30 dias da notificação, se não manifestar ao locador, claramente, a aceitação integral dos termos da proposta. Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertence a mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o do locatário.

• 9) Se o proprietário não quiser renovar o contrato, em quanto tempo o inquilino terá de deixar o imóvel?

Resposta: Primeiro vamos deixar claro que a situação é regida pela Lei no 8.245/91 e, portanto, não existe essa história de três meses ou 90 dias para desocupar o imóvel. Esta regra somente é válida se o imóvel for vendido e o comprador desejar encerrar o contrato de locação. Aí sim são 90 dias de prazo. Se o contrato, por exemplo, se encerrar no dia 16 de janeiro de 2011, no dia seguinte, ou seja, 17, as chaves deverão ser entregues. O prazo de 30 dias para desocupar não é obrigatório quando se trata de término de contrato e, portanto, o proprietário não tem obrigação de concedê-lo a ninguém. Portanto, ele pode pedir o imóvel por escrito, informando que não deseja continuar a locação. Se o inquilino precisar de prazo para sair deverá fazer um acordo com ele. Não havendo consenso, será notificado judicialmente. Nesse caso, as custas do processo serão do locatário. Se o proprietário não pedir o imóvel até 30 dias depois de terminado o contrato, este se renovará, automaticamente, e somente em casos especiais é que o locador poderá pedir o imóvel.


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